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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

“酷爷爷”与“小使者”，习近平如何与“未来”对话未来******

　　(近观中国·外交篇)“酷爷爷”与“小使者”，习近平如何与“未来”对话未来

　　中新社北京9月29日电 题：“酷爷爷”与“小使者”，习近平如何与“未来”对话未来

　　作者 钟三屏

　　在中国最高领导人习近平紧凑的外访行程中，常常有与当地青少年互动的环节。即便在国内繁忙的日常工作中，习近平也多有与外国中小学生的尺素往来。

　　在这些互动中，“人民友好的传承者”“东西文明互鉴的促进者”是习近平对各国青少年的深切期待，他与这些“未来”的对话，既有青春的关键词，也有放眼世界的未来。

　　——友谊的未来

　　在美国犹他州卡斯卡德小学生沃娜亚的眼中，中国最高领导人习近平是个“很酷”的爷爷。

　　卡斯卡德小学是犹他州最早开展中文沉浸式项目的学校之一。2020年春节前夕，50名四年级小学生用中文给习近平写就新春贺卡寄往中国。

　　很快，他们便收到了回信。“习爷爷说我们可以做友谊小使者，可以帮助中国和美国做更好的朋友！”

资料图。图片来源：视觉中国

　　众所周知，习近平是个“球迷”。2014年对德首次国事访问，在柏林奥林匹亚体育场的草坪上，他与共同训练的中德两国少年足球队员对话：希望你们这一代出现球星！2017年7月，在同一个体育场，他鼓励参加中德青少年足球友谊赛的小球员“成为好朋友、好伙伴”。

　　在双方共同努力下，中德足球合作近年不断深入，在结出硕果的同时，也成为传播文化和友谊、促进民心相通的桥梁。

　　在比利时大熊猫园给孩子们送毛绒玩具，在巴布亚新几内亚同合唱团学生聊他小时候唱过的中国歌曲，在冰场中圈为中俄青少年冰球友谊赛开球……这些融元首外交与民间外交为一体的温情瞬间，让友谊的种子厚植，“人民友好的传承者”“东西文明互鉴的促进者”正在成长。

　　——人类的未来

　　天下大同、协和万邦是中华民族自古以来对人类社会的美好憧憬。习近平在2022年夏天与马耳他圣玛格丽特中学“中国角”师生的通信中说，“我们生活的世界历史和现实交织、希望和挑战并存，人类命运休戚与共，唯有守望相助、合作共赢才能让人类共享发展成果。”

　　为破解全球发展难题、应对国际安全挑战，习近平先后提出共建“一带一路”倡议、全球发展倡议、全球安全倡议，中国正在以实际行动践行人类命运共同体理念。与此同时，习近平也用他的方式帮助世界各国青少年更好地理解这些宏大命题。

　　“像保护眼睛一样保护自然和生态环境”“欢迎你们有机会来到中国，参观世界上最大的风电站和太阳能电站、面积最广阔的人工林和风光秀丽的国家公园”。2022年4月，在复信英国弗朗西斯·霍兰德学校小学生时，习近平同这些关注气候变化的“绿色小使者”分享中国的环保故事。

资料图：塞罕坝林场。图片来源：视觉中国

　　——阳光的未来

　　孩子是世界的未来，需要小心呵护，让他们沐浴在幸福安宁的阳光里。

　　2019年5月15日，习近平在亚洲文明对话大会开幕式主旨演讲中说，“亚洲一些民众特别是妇女儿童正忍受着贫困、饥饿、疾病的折磨，这样的局面必须改变”。

　　在此前不久，他刚给老挝中老友好农冰村小学全体师生回信。“从你们的来信中得知，‘一带一路’建设给你们的学校和家乡、学习和生活带来了许多积极变化。实现沿线国家共同发展，让民众过上好日子是我提出‘一带一路’倡议的初心。”

　　“欢迎你们早日乘上中老铁路列车来到北京”，是这封信的结语。2021年12月3日，连接昆明和万象的中老铁路全线开通运营，农冰村小学的学生也坐上了从万象始发的“澜沧号”动车组列车。

　　中华文化素来秉承“人不独亲其亲，不独子其子。”在联合国的讲台，习近平多次呼吁让全世界的儿童都能沐浴在幸福安宁的阳光里。

　　百年未有之大变局叠加全球疫情，世界并不太平。“此时此刻，世界上很多孩子正生活在战乱的惊恐之中。我们必须作出努力，让战争远离人类，让全世界的孩子们都在和平的阳光下幸福成长。”习近平2014年在联合国教科文组织总部的演讲，至今依然在回响，人类比以往更需要携手前行，共克时艰。

　　若行而不辍，则未来可期。(完)(图片素材来源：新华社、中新社、中新网)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）